Se hunden los precios de las casas en Cuba, donde todos venden y nadie compra

La Habana/"El negocio se secó", dice categórico Víctor Manuel Soto, de 52 años, quien liquidó su agencia inmobiliaria en Cuba, hizo sus maletas y salió a través de Nicaragua hasta llegar a la frontera sur de Estados Unidos, donde acaba de entrar. "Casi nadie está comprando casas y de cada diez operaciones que llevaba, nueve eran de gente desesperada por vender".

Cuando a finales de 2011 se autorizó, tras largas décadas de prohibición, la compraventa de viviendas en la Isla, Soto y su esposa vieron un filón en la gestión de este tipo de operaciones, en un país donde el 85% de las viviendas son de propiedad privada. "Mi mujer dejó su trabajo como contable en una empresa estatal, yo pedí la baja de mi puesto en el Ministerio del Turismo y empezamos a montar nuestro propio negocio".

Al inicio solo ofrecían servicios de clasificados, organizados según los intereses del potencial comprador, y a quienes querían vender sus casas les aseguraban inscribirlas en los más importantes sitios digitales de anuncios. "Luego fuimos consolidando una red de contactos y ya podíamos ofrecer algo más completo, incluyendo facilitar los trámites en las notarías. Todo por el camino legal, aunque mucho más rápido".

Pero hace unos cuatro años Soto comenzó a notar que los ingresos iban en picada. "Cada vez teníamos menos gente interesada en comprar, la mayoría de los clientes que llegaban hasta nosotros era porque querían vender su casa y estaban muy apurados", cuenta a este diario. "Actualmente la oferta excede en varias veces la demanda, o para decirlo de manera más sencilla, hay muchas casas en venta, pero pocos compradores interesados".

"Cada vez teníamos menos gente interesada en comprar, la mayoría de los clientes que llegaban hasta nosotros era porque querían vender su casa y estaban muy apurados"

En un mercado así los precios de los bienes raíces caen y las casas se mantienen a la venta por más tiempo, con sucesivas rebajas y combinaciones cada vez más frecuentes como incluir en la oferta electrodomésticos y muebles. "La mayoría de la gente que conocía que se dedicaba al negocio inmobiliario ha terminado por cerrar o dedicarse a otra cosa".

La caída de los precios ha sacado a muchos gestores de compraventa de la escena. "En La Habana, el promedio que se pagaba hace unos años por cada habitación era entre 10.000 y 12.000 dólares. Un apartamento de tres cuartos, por ejemplo, podría estar entre 30.000 y 36.000 en dependencia de la ubicación y el estado constructivo", comenta Nicia, una cuentapropista que se mantiene en activo en el negocio inmobiliario.

En 2013, dos años después de autorizar la compraventa de viviendas, el emergente mercado inmobiliario alcanzó unas 80.000 transacciones, según datos ofrecidos entonces por la Dirección del Registro de la Propiedad Mercantil y del Patrimonio del Ministerio de Justicia. Todo indicaba que el número de operaciones seguiría creciendo o al menos se mantendría en cifras similares.

"Ahora, estamos viendo casos de viviendas de tres o cuatro cuartos que se están vendiendo por debajo de los 25.000 dólares, porque el propietario tiene urgencia por tener el dinero para emigrar. Cuando los precios bajan tanto, nosotros también perdemos la capacidad de obtener ganancias como intermediarios y facilitadores de la operación", lamenta.

"El pico más alto, cuando las casas en Cuba llegaron a costar más, después de que se permitió la compraventa, estuvo alrededor de 2015 y 2016. Las inmobiliarias hicimos buen dinero, pero esa burbuja explotó. Ahora para ganarse un dólar hay que trabajar diez veces más y aun así es difícil", añade. "Hace unos años teníamos muchos clientes extranjeros comprando a través de amigos o parejas en Cuba, ahora cada vez son menos".

"Ahora, estamos viendo casos de viviendas de tres o cuatro cuartos que se están vendiendo por debajo de los 25.000 dólares, porque el propietario tiene urgencia por tener el dinero para emigrar"

Nicia recuerda que en marzo de 2016, cuando Barack Obama visitó la Isla, en solo un mes logró cerrar seis compraventas y al menos en dos de ellas estuvieron involucrados cubanoamericanos o europeos. "Había la idea de que el país se abría y que era el momento de adquirir una propiedad aquí, pero ese entusiasmo ha ido bajando. Ahora mismo, tengo de nuevo a la venta un par de casas de las que vendí aquel año".

"Para lograr vender hay que añadir muchos atractivos, el precio bajo es uno de ellos pero también si la casa está lista para vivirla sin hacer arreglos o sin tener que amueblar, porque ya vienen con todo incluido", enumera. "Los pocos clientes que tengo ahora interesados en comprar es porque lograron vender casas más grandes y se quieren comprar una vivienda donde no tengan que poner ni un clavo".

La propia Nicia siente que su trabajo como gestora inmobiliaria tiene sus días contados. "Estoy esperando reunir el dinero que me falta para poder salir junto a mis dos hijos hacia España porque los tres tenemos la nacionalidad española pero necesitamos desembarcar allá con algo de dinero para comenzar una nueva vida". Su negocio lo dejará en manos de una prima pero "ya vale muy poco, porque el mercado de casas está ahogado".

"También le dejo un dolor de cabeza, porque este ramo es complicado, muchas de las primeras inmobiliarias que operaban bajo una licencia de gestor de permutas fueron obligadas a cerrar y tengo colegas que terminaron en los tribunales por cobrar al cliente una comisión sobre la transacción", algo prohibido por ley, aunque en la práctica estos gestores se embolsan entre un 10% y un 25% de la cifra total que paga el comprador.

"También fue un golpe bastante duro para nosotros la subida de los impuestos para la compraventa", reconoce Nicia. En un inicio las autoridades determinaron un 4% de gravamen sobre la transmisión de bienes y herencias a quienes compraban y sobre ingresos personales a quienes vendían, pero en 2017 se modificó al alza el pago, que ahora se establece por las características de la casa, como ubicación y tamaño.

"Estoy esperando reunir el dinero que me falta para poder salir junto a mis dos hijos hacia España porque los tres tenemos la nacionalidad española pero necesitamos desembarcar allá con algo de dinero"

"Entre la subida de los impuestos, el agotamiento del propio mercado con muy pocos compradores y que la mayoría de los que venden quieren que les paguen en dólares y que le pongan el dinero en el extranjero, nuestras ganancias se han ido haciendo cada vez más pequeñas. Solo están sobreviviendo las inmobiliarias que, aunque no lo digan públicamente, están conectadas con gente del Gobierno o con extranjeros que tienen dinero para esperar mejores momentos".

Algunos emprendimientos de este tipo han promovido iniciativas para atraer compradores, como un programa de "subastas" en que la casa sale al mercado con un precio que puede cambiar en una puja online. Entre ellos está Lucas Inmobiliarias, que tiene un amplio catálogo de chalets, casonas y fincas con precios que, en la mayoría de los casos, superan los 100.000 dólares. Sin embargo, de las cuatro subastas actualmente abiertas en su sitio digital ninguna ha recibido siquiera la oferta de un comprador.

La web de Lucas Inmobiliarias está repleta de anuncios. Páginas y páginas con fotos de edificaciones amplias, jardines con árboles frondosos y hasta piscinas que invitan a darse un chapuzón. Pero sus ofertas publicadas en portales de clasificados se repiten durante meses a pesar de que, a cada tanto, se rebaja el precio de las viviendas. Una casa en Miramar, premio de diseño de arquitectura en los años 50, lleva a la venta dos años y ahí sigue.

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