"Vendo sin intermediarios"

La Habana/"Vendo sin intermediarios", repite la mujer mientras avanza con un cochecito de bebé por el Paseo del Prado de La Habana. No lleva un niño, sino una cartulina que anuncia una casa en venta. La propietaria rehúye de las inmobiliarias que proliferan en la Isla y cada semana repite el mismo recorrido calle arriba y calle abajo.

El boom de las gestoras privadas de compraventa de viviendas surgido a raíz de la liberalización del sector está dando paso a un nuevo escenario en el que el vendedor prefiere arreglárselas por su cuenta. Los elevados porcentajes que piden los intermediarios, los cambios en materia de impuestos y un mercado cada vez más copado de ofertas empujan en esa dirección.

La "bolsa de permutas" en el Prado habanero, el mercado inmobiliario al aire libre más importante de la Isla, se ha transformado en los últimos meses. "La gente trata de negociar directamente para ahorrarse dinero", cuenta a 14ymedio Julio César, taxista particular que vende un apartamento en el Cerro.

Las oficinas particulares pueden brindar "el servicio de gestionar y coordinar" estas operaciones según la legislación vigente, pero está prohibido que cobren una parte del monto total de la transacción

"Llevo un año en este trajín porque en un principio la inmobiliaria que contraté puso un precio muy por encima de lo que realmente quiero", cuenta. "Ahora tengo la ilusión de encontrar comprador antes de fin de año". El taxista espera obtener 23.000 CUC por su vivienda de dos habitaciones y balcón.

Las oficinas particulares, que operan bajo una licencia de gestor de permutas y compraventa de viviendas, pueden brindar "el servicio de gestionar y coordinar" estas operaciones según la legislación vigente, pero está prohibido que cobren una parte del monto total de la transacción.

Sin embargo, en la práctica los gestores cobran entre un 10% y un 25% de la cifra total que paga el comprador. Un atrayente negocio que desde hace más de un lustro comenzó a hacerse a cara descubierta. Con anterioridad, los llamados corredores o permuteros eran duramente perseguidos por la ley.

En noviembre de 2011 el Gobierno de Raúl Castro dio luz verde al Decreto Ley 288 que permitió la transmisión de casas mediante compraventa, permuta, donación o adjudicación. La medida dio salida a un mercado contenido durante décadas y provocó una ola de ofertas en un país que cuenta con 3.700.000 viviendas, un 85% de ellas en régimen de propiedad individual.

Solo en 2013 el emergente mercado inmobiliario alcanzó unas 80.000 transacciones de compraventa, según datos ofrecidos a la prensa oficial por Aniuska Puente Fontanella, especialista de la Dirección del Registro de la Propiedad Mercantil y del Patrimonio del Ministerio de Justicia.

Las autoridades determinaron un 4% de impuesto sobre la transmisión de bienes y herencias a quien compraba y sobre ingresos personales a quienes vendían. Sin embargo, la mayoría de las transacciones se hacían con montos muy por encima de la cifra declarada, para evadir los impuestos correspondientes, según confiesan algunos vendedores consultados.

En abril pasado el Ministerio de Finanzas y Precios intentó corregir el problema y modificó el pago de impuestos en los actos de compraventa y donación de viviendas entre particulares. Ahora el valor del gravamen se establece por sus características, ubicación y tamaño y no ya por el monto reflejado como valor de la propiedad.

Ese cambio ha dado una sacudida al mercado inmobiliario y puesto contra las cuerdas a los intermediarios, que se han convertido en el elemento más prescindible del proceso en un contexto de encarecimiento del costo total a la hora de adquirir un inmueble. Los gestores de compraventa de inmuebles consultados aseguran que la nueva medida ha repercutido sobre ellos y que la tendencia a contar con sus servicios es menor. La lentitud de la reformas económicas y el estancamiento del deshielo entre Washington y La Habana también contribuyen al frenazo que vive el sector.

"Esto es como los cruces genéticos", ironiza Luis Gutiérrez, un biólogo devenido en gestor inmobiliario por cuenta propia. Su fuerte son los clientes extranjeros, pero la actual legislación solo permite la compra de inmuebles por parte de nacionales, residentes permanentes en la Isla o inversionistas foráneos.

"El mercado está viciado porque padece de endogamia, solo se compra y se vende entre cubanos o con testaferros", asegura. "Los emigrados que adquieren viviendas lo hacen a través de terceros y es una operación muy frágil que necesita mucha confianza".

A mediados del pasado año las autoridades policiales emprendieron operativos y registros en varias oficinas particulares destinadas a la gestión de compraventa acusadas de cobrar un porcentaje

El abogado cubanoamericano y presidente de World Wide Title Inc, José Manuel Pallí, advertía en una columna publicada el año pasado en El Nuevo Herald que "el derecho de propiedad sobre inmuebles en Cuba tiene poco y nada que ver" con la concepción de derecho de propiedad de un inmueble que rige en Estados Unidos.

Gutiérrez, sin embargo, cree que "a pesar de todo es un buen momento para comprar en Cuba, porque hay mucha gente rematando casas". El corredor ve como "imprescindible" el papel de las inmobiliarias. "De otra forma el propietario tiene que dedicarse en cuerpo y alma a buscar a los interesados, mientras que nosotros podemos ayudarlo en eso".

A mediados del pasado año las autoridades policiales emprendieron operativos y registros en varias oficinas particulares destinadas a la gestión de compraventa acusadas de cobrar un porcentaje del precio de venta del inmueble. Al menos dos de las más importantes ubicadas en La Habana fueron cerradas y la fiscalía llamó a declarar a numerosos clientes.

"Sonó el teléfono y me dijeron que estaban investigando a la inmobiliaria de la calle Paseo en el Vedado, donde inscribí mi apartamento", cuenta María Eugenia. La mujer se negó a presentar cargos e insistió en que solo había pagado por inscribirse en una base de datos, pero la verdad es que se había comprometido a entregar a la oficina unos 3.000 CUC del precio total.

Ahora, María Eugenia ha colocado el anuncio de su casa en varios sitios digitales acompañado de la frase "por favor, no corredores, intermediarios o agencias. No desperdicie mi tiempo, gracias".